中建智地狂飙，中建一局养了利润奶牛

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文/乐居财经 许淑敏中建智地的年中工作会议上，董事长樊飞军、总经理吴国强双双露面。樊飞军称，上半年凭借“开局就是决战、起步就要冲刺”的劲头，取得了一系列成绩，而下半年经营任务依旧艰巨繁重。吴国强则做出了具体部署，强调“誓死达成公司年度指标，全力冲刺确保年度经营目标任务圆满完成”。二人分工合力，不断推动中建智地往上走。近两年，中建智地在樊飞军、吴国强的带领下，确实很“拼”。不断抢占北京市场，深耕江苏市场，也落地广州、上海等地。2022年，中建智地全国销售规模已经突破200亿，在北京市场也突破百亿规模，冲刺的意味不容小觑。地产业务，似乎已成为中建一局越来越重要的利润“奶牛”。2020年至2022年，中建智地的净利润，在中建一局的占比，分别为4.31%、8.43%、17.55%，提升较快。只是冲刺途中，它也面临着整体行业下行的挑战、愈发激烈的市场竞争，更需直面来自中建系内部的竞争。突围并不容易，中建智地为了维持资金运转、规模增长，走上了加快周转的路子，拿地三、四个月即开盘的项目，不在少数。与此同时，中建一局的负债、资金因素，又影响着中建智地的未来走向。京城拓地中建智地正在赶进度，赶着拿地、销售、开发。这两年，北京每一场土拍，几乎都有着中建智地的身影。甚至在去年的北京第四批集中供地当中，中建智地报名参拍了全部6宗地块，对于土地的渴求可见一斑。据乐居财经不完全统计，近三年来，中建智地在北京拿下了8宗地，斥资近200亿元，而多数地块，主要围绕于房山区域。中建系旗下八局，各有房地产开发业务，且分布区域各有侧重。而中建智地作为中建一局旗下房地产开发集团，总部正是位于北京，经营区域集中在北京、江苏等地区。相较于几年前，中建智地在大本营北京，发力的趋势明显。凭借着拿地规模的上升，中建智地的销售规模也不断上升。2020年，中建智地在北京市场并未上榜，排名30名开外，直到2021年，中建智地才榜上有名，权益销售金额达到91.1亿元，位居北京房企销售榜单第16名。今年上半年，中建智地更是挤入北京市场TOP10，销售达到94.5亿元。其在全国的排名，也从2020年的155名，上升至2023年上半年的59名，跨度近百名。中建智地的扩张有目共睹，但其中亦伴随着一些压力。尤其是在土地竞争上，尽管报名参拍土地数量众多，但所获无几。2022年，其仅仅在北京市场拿下两宗地。北京市场竞争激烈，中建智地的运气并没有那么好。上述提及的2022年第四批集中供地，它报名参拍全部地块，还是一无所得，像是朝阳奶西321地块，由中建智地触达现房销售面积上限，最终在摇号环节却不敌金隅。不仅外部竞争激烈，而且中建系旗下八大局之间，内部竞争也不遑多让。中建玖合、中建壹品、中建东孚等公司，都纷纷抢入北京。像是中建八局的东孚公司首入北京，便拿到了热门地块朝阳小红门地块，运气颇佳。而中建壹品于2022年，已经冲进北京房企销售排行TOP10之列，以187亿的销售金额排名第八。而此时，中建智地在北京的销售金额仅108.4亿元，排名18位。为了寻求突围，中建智地走上加快周转的路子。今年2月，中建智地刚摘得北京市房山区高教园9号地块，仅10天时间，便实现土护降工程开工，加速开工进展。不到三个月的时间，命名为中建国贤府的这一项目，宋式实景园林对外亮相，而6月份，该项目已经开盘。从拿地到开盘，只隔四个月的时间。多数项目均以此操作，其于4月份拿下的朝阳孙河乡前苇沟地块，眼下已经打造成为中建璞园，并于上月底举行了产品发布会。周转率提升，可以让中建智地加快资金循环，加大拓展规模的力度。对于手中项目不多的中建智地而言，要想维持销售规模的持续增长，加快补仓，是当务之急。根据报告披露，中建智地主要在建工程项目共有16个项目，分布于北京、上海、广州、天津、常州、苏州等地，总建筑面积297.58万㎡，累计销售面积88.24万㎡，累计销售金额280.23亿元。至于土储方面，截至2023年3月末，中建智地土地储备待开发土地面积56.15万㎡，计容建筑面积135.22万㎡，拟建规划建筑面积207.63万㎡。去年，中建智地新开工面积130.99万㎡，竣工面积91.99万㎡，而今年前三月，新开工面积仅11.97万㎡，未来有新开工面积下降的可能性。更名与进击回到2019年，中建智地原为中建一局集团房地产开发有限公司，销售排名仍在行业150名开外，规模不足百亿。那时候的中建智地，夹杂于众多央企、民企之中，并不起眼。一切的整顿，是从人事变动、公司改名开始。2019年3月，中建智地董事长从任传彬变更为樊飞军，并于当年9月，新增董事吴国强。网上关于这两位高管的资料并没有太多。所能知道的是，樊飞军本科毕业于哈尔滨工业大学，硕士毕业于北京大学光华管理学院，妥妥的高材生。天眼查显示，樊飞军在40家企业有所任职。所属集团除了中国建筑集团，还有冠城大通、江杰荣泰、正大光明，担任成员企业核心成员、成员企业高管。其中，冠城大通是一家资本服务为主的公司，经营范围包括对工业、农业、基础设施、能源和国家允许举办的企业的投资等。而冠城大通曾与中建一局合作开发了南京六合和棠瑞府项目。至于江杰荣泰，樊飞军在该公司旗下的上海诚卫兴置业任职董事，后者为万科与中建一局参股公司。上海诚卫兴置业主要于上海宝山杨行板块布局，于2020年9月，该公司以47.25亿元拿下了宝山区杨行镇地块，该地块为“城中村”改造项目-杨行镇老集镇。而正大光明，樊飞军则是在其旗下的中建正大科技任副董事长。后者成立于2016年，是一家以从事科技推广和应用服务业为主的企业。可以看出，樊飞军的任职，还是围绕着中建系。另外，吴国强于2020年，从中建智地副总经理升任为总经理，并开始频繁出现于公众视野。这两位领导人，是推动中建智地快速发展的关键人物。2019年12月，中建智地注册资本从1亿元变为3.6亿元。不久后，中建智地这一名字正式诞生。2020年6月，“中建一局集团房地产开发有限公司”更名为“中建智地置业有限公司”，两个月后，该公司注册资本又从3.6亿元增至18.6亿元。2020年8月，中建智地召开品牌发布会，对外公布新品牌，时任中建一局董事长罗世威跟樊飞军共同出席该发布会，可见重视程度之高。樊飞军解释，“智”主要包括产品智慧、建筑智慧、服务智慧这三方面，进一步提升产品、以客户为中心，更是提及要“打造房地产行业的地标”。当时，中建智地在北京根基尚浅，樊飞军提出这一远大目标，可见他本人对于规模、产品均有着渴求。几个月后，中建智地推出北京首个项目“京西印玥”，据资料显示，2021年京西印玥为北京年度销售套数冠军，成交1051套、销售额近33亿元。随之，其又推出“中建宸庐”，开盘劲销8.8亿元。樊飞军有足够的自信，推动中建智地规模更上一层楼。他曾表示，中建智地将同重点城市群共发展，聚焦布局京津、长三角的一二线及高增长城市。今年4月，中建智地于上海拿下了浦东新区保障房曹路基地08-01地块。又于7月，成立了中建一局集团壹瓴置业（上海）有限公司，注册资本约3.34亿元，法定代表人为吴国强。要知道，吴国强担任法定代表人的公司仅有两家，除了壹瓴置业，还有中建智地置业有限公司上海分公司。中建智地对于上海市场，亦有一定的布局野望。利润占比提升中建一局的业务当中，以建筑施工为核心，并逐步形成以设计、科研、施工、安装、设计勘察、房地产开发于一体的多元化经营格局。其中，房地产开发与投资，仅占其中一小部分。2022年报告显示，中建一局房地产开发业务实现收入116.78亿元，占总营收比例仅为7.85%,支出营业成本90.57亿元，毛利率22.44%。但其他板块的业务毛利率，显然不及房地产投资与开发业务板块。比如占总营收比例高达73%的房屋建设业务，毛利率仅为7.22%。2020-2022年及2023年3月末，中建一局整体的营业利润率，分别为2.52%、2.90%、3.13%和2.96%。建筑行业企业，多依靠增大经营规模来提高利润，如果依靠粗放型的模式，利润率都不是很高。因此，中建一局正不断提升房地产开发的比例，2020年该业务占总营收比例仅1.11%，2021年提升至4.49%，2022年提升至7.85%。而中建智地是中建一局房地产业务的统一经营运作平台，聚焦京津、长三角两大城市圈及海南，布局地产开发、商业运营、物业服务三大业务板块。也就是说，中建一局大多数房地产开发业务，都装入了中建智地。2022年，中建智地实现营业收入113.24亿元，同比增长153%，净利润6.92亿元，同比增长156%。以此计算，去年中建智地的净利率为6.11%。与此同时，中建智地的总资产、总负债均呈现增长趋势。截至2022年末，中建智地总资产358.5亿元，总负债283.55亿元，资产负债率为79.09%。中建一局在报告中强调，随着现有项目建设稳步推进以及不断拓展新项目，房地产业务为其贡献的现金流及利润将逐步增加，并将提升整体盈利水平。乐居财经统计获悉，2020年至2022年，中建智地的净利润分别为1.21亿、2.7亿、6.92亿，而中建一局的净利润，则分别为28亿、32亿、39亿。前者占后者的比例，为4.31%、8.43%、17.55%，占比提升较快。由此可见，地产业务已逐渐成为中建一局利润的重要来源。不过，依托于中建一局发展的中建智地，同样面临着一定的负债、资金波动风险。2020-2022年及2023年3月末，中建一局合并财务报表的资产负债率分别为74.29%、76.89%、75.68%和 75.65%，负债总额分别为701.32亿元、766.77亿元、787.52亿元和821.04亿元。截至去年年末，中建智地的负债总额，在中建一局负债总额中的占比，为36%。如若销售市场或金融市场发生重大波动，或将面临较大的资金支付压力。另一边，中建一局的货币资金亦有所减少，2021年这一数据为204.74亿元，但2022年降至192.72亿元。此外，其经营性现金流，也有所波动。2020-2022年及2023年3月末，发行人经营活动净现金流分别为37.29亿元、28.07亿元、44.8亿元和-88.57亿元。中建一局大型项目周期一般均在2年以上，有一定量垫付资金，业主回款不及时会导致经营活动现金流量净额呈现波动。由此可见，中建一局资金实力是否充足，影响着中建智地的未来走向。按照规划，中建一局要实现从建筑承建商、房地产开发商向城市综合体开发运营商的角色转变。这一过程中，房地产开发业务为重中之重。

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